新城商圈升级,向新城东看齐?

发表时间： 2015-04-11 00:00 来源：清远第一房网 　　

调查显示中高端人群青睐新城,消费力比旧城强2.5倍,而原有商业无法满足发展需求

2013年,燕湖新区启动,这是自上个世纪九十年代初清远市政府及其市直机关南迁北江以南后,城市向东、向南拓展的又一个里程碑的事件。

时至今日,清远市区在经过近三十年向东、向南扩张后,北江以南的新城片区的经济、城市地位、宜居条件等似乎已经远远将老城区超越。在经过上个世纪初以公务员人群随着市政府及市直机关南迁潮后,近十多年来,老城区、乡镇、外来人群都将新城作为首选之地,而且大批高素质人才、商务办公、商贸、商业都在向该区域聚集,然而原本应该兴旺的商业却远远落伍商贸、商务发展节奏,新城商圈升级正蓄势待发。

新城向东南扩容人口成倍增加

东扩、南拓是清远市区城市开发建设一直以来重要战略,房地产开发建设也是循着这一条路子走的。

早在上世纪90年代初,清远为开发北江以南片区,将市政府各个部门逐渐全部搬迁至江南,公务员也随着搬迁过来,建房安家。从现在的小市桥南到赢之城的沿江地带,一大部分都是属于早期各个政府单位、事业单位、国企的宿舍。

目前,以政府为中心,东至武广高铁、西至广清大道西出口、南至大燕河,建成区达方圆几公里。据华润万家清远店相关负责人提供近期调查数据显示,以紧邻市政府的赢之城为中心,方圆1公里范围内12572户,方圆3公里范围内总共36315户,总人口预计12万人。

人口增长并不局限于此。上述企业统计的数据范围主要为新城建成区,仅十年来新城不断扩张。目前,北江以南的整个新城片区,除早期开发的住宅区外,近五年来已销售、在售、并已经入住的商住项目五六十个,预计可容纳数十万人口。

商务商贸偏爱　新城外来人口集聚

值得提及的是,近年来,随着市民生活水平提高及城市开发加速,江南片区除了上述的单位宿舍楼和中高档楼盘小区外,商贸、商务办公向该片区聚集。

从现有公开的信息显示,新城人民三路和四路以义乌商贸城、华南装饰城、汽车城为中心的商贸业态已经形成,商务办公则向向人民一路和二路和静福路两侧聚集。目前人民路上除了早期开发的卓越大厦之外,还有城市花园写字楼,此外,近几年在人民路和静福路交汇处成为新的商业商务中心开发聚集地,目前有正在开发的时代广场、朝南国际商务中心,已经开发优信商务中心、金茂翰林院写字楼,还有规划的德晟大厦、朝南集团的维港新天地等。

随着城市向东的步伐,清远规划的未来城市中心燕湖新城,也成为文化、商务中心。根据规划,总部经济体托起燕湖商务中心,大力发展知识服务业及中介服务业,以及企业办公总部、制造业管理总部。

写字楼倾向新城东、新城南片区布局,不少房地产开发公司、贸易公司也将办公点往新城搬。在这些写字楼上班的白领阶层也成了该区域的主力消费人群之一。

白领成主力消费人群

“消费力比旧城强2.5倍”

当年赢之城的目标就是要建成北江以南的商业文化中心,以满足江南片区的消费需求。

据最早进驻赢之城的华润万家超市工作人员回忆,“我们2004年来的时候,周边还有大片农村,昌记市场前面仍是一片水田,四五年之后的连江路、人民路,很少车流、人流,很冷清。”

尽管以当年的人口远达不到开店的条件,但华润万家这些年来几乎见证了新城的扩张,并通过销售额体现出新城的消费力。该店调查的数据也显示,新城6成以上为年轻人,比以本土人口为主的旧城而言,消费力要强2.5倍以上。“江南片区公务员、外来人口相对集中,中高档消费力强”。清远社科联副主席邹锡恒说。

另外,记者调查发现,赢之城许多服饰店的衣服比旧城还贵。一楼内街某品牌服装店老板分析,“虽然城市广场比这边繁华,由于交通、时间、距离等因素限制,这些人群还是愿意在赢之城消费。

然而,作为近二三十年人口主要的成长区域,北江以南的商业却并未如商贸迅猛发展。

新城最具代表性的赢之城商圈,每逢节假日,其东门狭小的户外空地成了各大商家的必争之地。商家的户外活动主要在这里举行以吸引人气。然而,赢之城内仅首层“华润万家”生活超市和临连江路的商铺比较兴旺,商业业态分布不够集中、品牌店不多,未能充分发挥聚集新城人气的功能。除了赢之城外,早期开发的广泰商业街、临街铺为主的连江路也面临类似困境。

事实上,建市以来,清远经济和消费力呈现高速增长。清城区2004年国内生产总值34.65亿元,2014年达到368.7亿元;2004年清城区完成社会消费品零售总额34.8亿元,到2014年达到233.7亿元;清城区城镇居民人均可支配收入呈现2位数高速增长态势,去年预计城乡居民人均可支配收入达到22080元,增长10.6%。城市居民人均可支配收入不断提高,为零售市场提供了充足的购买力,带动了居民消费上行发展,使居民消费结构优化升级。另一方面,居民消费品购买力在逐年大幅提高,传统商业已无法承载迅速膨胀的消费购买力,消化这些消费力对现有商圈提出了挑战。

从空白点寻找机会商圈升级向新城东看齐?

曾长期在深圳从事商业运营项目的赵千河评价:“清远的商业发展水平比广州和深圳要落后很多,甚至同比一些三线城市也要落后。清远作为一座新兴的城市,需要有与之相匹配的商业形象。”

邹锡恒认为,商业广场要考虑消费需求的变化,从品类、价格到购物环境上跟上时代步伐,甚至引领潮流。这种收入与消费之间的不匹配,使得清远很多高端消费向周边城市流失,城际交通便利后这种趋势更加明显。

在此困境下,清远市政府、清城区政府正积极推动新城商业、商圈升级,在《清远市城市总体规划(2010—2020)》的中心城区近期建设规划用地布局中,新城东人民一路与静福路交汇处,一直向南到清远大道的大片土地,作为商业、商务用地主要供给区。或许正是看到商业发展空白和机会,具有十多年商业中心成功运营经验的清远市顺盈置业有限公司在此开发总建筑面积约38万平方米的时代广场,清远本地企业巨头朝南集团落户于此,除了在附近开发超过容纳7000户的维港半岛外,还在静福路投资开发6万平方米大型写字楼———朝南国际商务中心,以及维港新天地,此外两侧还有多个商务、公寓项目正待开发。

对此,赵千河认为,“新城规划和在建的商业中心多,难免出现同质化问题,但谁能抢占先机谁就能提前占领市场,谁对商业项目的准确把握谁就能走得更远。”

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